Main page/ Press-release

Opportunities of architecture in modern investment projects in Russia

The article examines the experience and forms of interaction between architects and investors in Russia today. The purposes and problems of creating the architecture-investment projects are defined. On the basis of practical materials the basic techniques and algorithms for the joint work of members of the investment-construction complex as a whole are systematized. The directions of the development, optimization and application of the given kind of designing are revealed.

В современной отечественной и зарубежной практике создание инвестиционных проектов в строительстве неразрывно связано с взаимодействием архитекторов и инвесторов. Без точной трехмерной визуализации или “грубых” эскизов не обходится ни одно публичное упоминание о планах застройки или освоения территории. Можно отметить, что, чем выше значение объекта строительства, тем выше качество представляемого визуального материала. Такое “начало” проекта стало привычным и общепринятым явлением. Но нет его четкого описания и систематизации. Наиболее часто упоминаемые термины “эскиз”, “градостроительное обоснование”, “инвестиционный проект” можно обобщить в термин «архитектурно-инвестиционный проект”.

Как правило, инициатором разработки архитектурно-инвестиционных проектов является частный (юридическое или физическое лицо) или государственный собственник земельного участка. Разработка проекта сопровождается привлечением специалистов в области архитектуры, экономики, менеджмента и т. д. Сегодня существует множество компаний, осуществляющих комплексное управление процессом проектирования, инвестирования, строительства и реализации объектов недвижимости. Комплексный подход является наивысшей точкой развития современного инвестиционно-строительного комплекса (далее ИСК). В виде рекламы предлагаются услуги по управлению, сопровождению и оценке инвестиционных проектов.

Прообразом современных форм привлечения инвестиций и бизнес-планов в области проектирования и строительства является стадия технико-экономического обоснования (далее ТЭО), созданная в СССР. “ТЭО проектных градостроительных решений включало определение основных характеристик перспективного развития градообразующей базы города, а также оценку и выбор экономически эффективных планировочных решений в области жилищного, культурно-бытового и коммунального строительства, обеспечение их комплексности”. Сложная система разработки включала 6 основных этапов от “определения целей” до “разработки мероприятий реализации”. Плановая экономика требовала точных измерений экономического эффекта. Выбор решения равнялся эффективности, помноженной на вероятность и деленной на затраты. Тем не менее учитывалось, что значительная часть характеристик развития города не поддается количественному анализу, а имеет качественный характер. Системному анализу способствовал прогноз ресурсов, который, в свою очередь, в отличие от современного, в то время имел рыночную инертность.

Современные условия требуют переосмысления, безусловно, прогрессивных для своего времени методов, заложенных в ТЭО. Для привлечения средств необходимо, как правило, иметь четко и, по возможности, сжато сформулированное предложение. Архитектурно-инвестицонный проект может стать новой формой взамен стадии ТЭО. Основными задачами предварительных градостроительных проработок остаются:

– выявление и анализ градостроительных проблем;

– поиски вариантов застройки (эскиз планировки);

– обоснование экономической эффективности.

Конечной целью всех инвестиционных проектов и программ является привлечение денежных средств для реализации объекта строительства. При решении основной задачи может выполняться ряд вспомогательных, например:

1. Архитектурные:

– эскиз проекта планировки;

– эскиз визуальной среды;

– подсчет основных технико-экономических показателей.

2. Инвестиционные:

– расчет объема инвестиций;

– расчет сроков реализации;

– определение очередности строительства.

Выполнение вспомогательных задач зависит от полноты и глубины проработки проекта.

В состав проекта входят две основные, взаимно дополняющие части: архитектурная и инвестиционная (рис. 1-6). Анализируя современный отечественный опыт, можно условно выявить основные виды архитектурно-инвестиционных проектов в зависимости от степени проработки и их состава.

Самые “примитивные” имеют в составе “грубый” иллюстративный материал и общий объем инвестиций. Такие проекты служат скорее для привлечения средств в проектирование. Материал раскрывает общую идею и направление развития будущего проекта, дает общее представление инвестору о резервах земельного участка, его формах собственности и возможной доле участия в проекте.

Рис. 1. Жилищный комплекс, г. Барнаул

Рис. 2. Малоэтажный минипоселок, г. Барнаул

Рис. 3. Многофункциональный офисно-деловой центр, г. Красногорск (Московская обл.)

Рис. 4. Жилищный комплекс, Московская область

Рис. 5. Гостинично-развлекательный комплекс, г. Санкт-Петербург

Рис. 6. Многофункциональный международный бизнес-парк, г. Санкт-Петербург

Более распространенная форма подачи материала основывается на проекте планировки или его эскизе. Точные данные об общей площади помещений, площадок и прочих показателях, их назначении дают возможность составить предварительные укрупненные сметы. Эти данные, в свою очередь, позволяют определить цели инвестирования, например:

– в инфраструктуру;

– инженерные коммуникации;

– дороги;

– в жилые здания;

– в предприятия обслуживания населения;

– в производственные помещения.

Инвестор получает возможность полного или выборочного финансирования проекта. Становится очевидным возможность участия государства в развитии инфраструктуры как одной из форм “частно-государственного партнерства”.

Самый “развитой” вид инвестиционного проекта выполняется под руководством и в сопровождении консалтинговых компаний. Преимущество таких проектов в том, что их разработчики ставят своей целью достижение результата посредством привлечения необходимых специалистов.

Упорядочение работы в области АИП, определение их роли и места в системе разработки градостроительной документации позволят более четко и объективно оценивать результаты такой деятельности. Методика разработки АИП (рис. 7) фрагментарно отражает существующий процесс и в целом предлагаемую систему интеграции АИП в процесс проектирования, инвестирования и строительства. Возможность более тесного сотрудничества на новом уровне отношений в рамках совместного выполнения проекта поможет инвесторам, архитекторам и представителям исполнительной власти находить компромиссы и инновационные решения в области архитектуры, строительства и управления городским хозяйством.

Аспирант В. Н. Рыбаков.  Научно-технический журнал “Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета” (Вестник ТГАСУ ) № 2, 2011.